Leistungsprinzip oder Abflussprinzip in der Betriebskosten­abrechnung

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, Betriebskosten auf die Mieter umzulegen und abzurechnen: Das Leistungsprinzip und das Abflussprinzip.

Beim Leistungsprinzip werden Kosten der Rechnungen auf die Mieter umgelegt, deren inhaltliche Begründung im Abrechnungszeitraum liegt. Es ist also nicht das Datum der Rechnung entscheidend, sondern das Leistungsdatum bzw. der Leistungszeitraum.

Wenn Sie ein Gebäude versichern, dann läuft der Versicherungsvertrag in den seltensten Fällen vom 1.1. bis 31.12. eines Jahres und damit parallel zum Abrechnungszeitraum. Vielmehr wird der Vertrag vielleicht vom 1.8 bis 31.7. des Folgejahres gehen – die Rechnung kommt einmal pro Jahr, bezieht sich aber auf Versicherungszeiträume innerhalb und außerhalb des Abrechnungszeitraums.

Beim Leistungsprinzip wird solch eine Rechnung gesplittet und anteilig auf zwei Abrechnungszeiträume verteilt.

Beim Abflussprinzip dagegen würde man nur auf das Rechnungsdatum schauen und die Rechnung von 2021 komplett im Abrechnungsjahr 2021 und die Rechnung von 2022 komplett im Folgejahr berücksichtigen – die im Vertrag und auf den Rechnungen genannten Abrechnungszeiträume wären irrelevant.

Habe ich die Wahl?

Als Vermieter können Sie sich bei allen Kostenarten gemäß Betriebskostenverordnung sowohl für das Leistungs- als auch das Abflussprinzip entscheiden. Der BGH hat in verschiedenen Urteilen diese Wahlfreiheit bestätigt (Urteile vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07 und Az.: VIII ZR 27/07).

Diese Freiheit haben Sie nur nicht bei allen Kosten, die der Abrechnung gemäß Heizkostenverordnung unterliegen – diese hat zwingend nach Leistungsprinzip zu erfolgen (BGB Urteil vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11). Außerdem könnte Sie der Mietvertrag auf das Leistungsprinzip festlegen – was aber unwahrscheinlich ist. Schließlich könnte die Anwendung des Leistungsprinzips noch langjährig geübte Praxis sein und Sie daher als Vermieter an die Fortführung dieser Praxis binden. Man müsste dann mit den Mietern eine Einigung suchen, wenn man die Abrechnungsart ändern wollte.

Was ist von Vorteil?

Das Abflussprinzip bietet für Sie als Ersteller der Abrechnung eine Reihe von Vorteilen:

1. Der Aufwand für Kopien der Belege und Splittung der Buchungen über zwei Abrechnungsjahre hinweg entfällt völlig.
2. Sie müssen keine Berechnungen zur Splittung der Buchungen nach Leistungszeitraum vornehmen. So können keine diesbezüglichen Rechenfehler entstehen.
3. Durch viel weniger Belege und Buchungen wird die Buchhaltung und damit die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen einfacher, schneller und übersichtlicher.
4. Sie können zeitnah die real entstandenen Kosten umlegen und als Nachzahlung einfordern.

Auch für den Mieter können sich Vorteile ergeben:

1. Die Abrechnung ist leichter prüfbar, da nur geprüft werden muss, ob der Beleg innerhalb des Abrechnungszeitraums liegt.
2. Es müssen auch keine Kopien geprüft und in Betracht gezogen werden, noch muss die zeitliche Aufteilung von Belegen rechnerisch nachgeprüft werden.
3. Der Vermieter hat keine Möglichkeit, durch u.U. beeinflussbare Leistungszeiträume Kosten einzubringen, deren Berechnung eigentlich zu spät erfolgt.

Wo liegt der materielle Unterschied?

Wenn also die Abrechnung nach Abflussprinzip nur Vorteile zu bringen scheint, warum sollte man sich dann den Aufwand für die Abrechnung nach Leistungsprinzip überhaupt machen, wenn man nicht rechtlich gebunden ist?

Nehmen wir ein Praxis-Beispiel – wieder die Versicherungs-Rechnung. Die Gebäudeversicherung wird vom 1.4. bis 31.3. eines Jahres berechnet und beträgt in 2021 1.000 Euro. In 2022 wird die Versicherung 10% teurer und kostet daher 1.100 Euro.

Beim Abflussprinzip würde – ein Dreiparteienhaus vorausgesetzt – jeder ganzjährige Mieter ein Drittel der Kosten bezahlen, in 2021 also ein Drittel von 1.000 und in 2022 ein Drittel von 1.100 Euro – wäre in beiden Jahren zusammen 333,33+366,66=699,99 Euro.

Beim Leistungsprinzip sähe die Rechnung so aus:

Im Jahr 2021 würden für die Monate April bis Dezember ¾ aus der Rechnung 2021 und ¼ aus der Rechnung 2020 umgelegt. Wäre die Rechnung 2020 genauso hoch wie in 2021, wären es 1000 Euro Umlagebetrag und damit 333,33 Euro für den Mieter – keine Änderung gegenüber dem Abflussprinzip. Wäre die Rechnung aus 2020 niedriger gewesen, würde auch der Umlagebetrag in 2021 sinken. Allerdings kommt der Unterschiedsbetrag dann im Folgejahr zur Umlage – „aufgeschoben ist nicht aufgehoben“.

Insofern ergibt sich für einen langjährigen Mieter höchstens ein zeitlicher Vorteil – Kostenerhöhungen werden im Leistungsprinzip immer erst etwas später weitergegeben. Sollte es allerdings zu einer Kostensenkung kommen, würde sich auch diese erst später in der Abrechnung voll niederschlagen.

Abwägungen

Im Übrigen kann man das Leistungsprinzip auch leicht zu weit treiben ohne irgendwelche Gerechtigkeitsgewinne zu erzeugen. So dürfte häufig eine Hausmeister-Rechnung aus Januar auch noch Leistungen aus Dezember enthalten. Natürlich könnte man diese nach Leistungsprinzip auf beide Jahre aufteilen – nur mit welchem Gewinn?

Und wenn Sie sich Stromrechnungen, Wasserrechnungen etc. anschauen, werden Sie feststellen, dass hier wohl eher nie am 31.12. um 24 Uhr die Zähler abgelesen werden. Auch dies wäre wieder Anlass, nach Leistungsprinzip eine Kostenteilung vorzunehmen. Wenn es dann aber nur wenige Tage zwischen Jahreswechsel und Ablesung sind, was für einen Unterschied soll es machen?

„Abflussprinzip“ heißt übrigens auch nicht, dass ein Mieter nur Kosten bezahlen muss, deren Rechnungsdatum in seinen Mietzeitraum fällt. Das könnte ja dazu führen, dass ein Mieter, der im Juni auszieht, eine Versicherung, die im Juli berechnet wird, gar nicht zu zahlen hätte. Die verkürzte Nutzungszeit des Mieters wird schon durch die taggenaue Abrechnung genügend berücksichtigt – die Versicherung ist auch dann anteilig zu bezahlen, wenn die Rechnungsstellung außerhalb des Nutzungszeitraums, aber innerhalb des Abrechnungszeitraums lag.

Schließlich ist auch eine Mischung von Abfluss- und Leistungsprinzip in einer Abrechnung möglich, solange es transparent gemacht wird, also in der Abrechnung ausgewiesen ist. Dies wäre eine Möglichkeit, bei extremen Kostensteigerungen in einer Kostenart oder bei neuen Kostenblöcken oder hohen Einmalkosten für eine gerechtere Verteilung zu sorgen, ohne gleich das Abflussprinzip komplett aufzugeben. Zu kompliziert sollte die Abrechnung aber besser nicht werden, wenn man die dringend gebotene Nachvollziehbarkeit nicht verlieren möchte.

Fazit

Es muss schon um sehr große Umlagebeträge oder erhebliche Kostensteigerungen gehen, damit das Leistungsprinzip für den Mieter einen materiellen Unterschied macht. Dieser kann bei extremen Konstruktionen und im Falle von Mieterwechseln u.U. dazu führen, dass eine Abrechnung nach Abflussprinzip nicht statthaft erscheint (§242 BGB „Treu und Glauben“). Bei normalen unterjährigen Mieterwechseln dürfte das in der Regel aber nicht der Fall sein.

Häufiger dürfte bei Hausgeldabrechnungen für Eigentümer in einer WEG das Leistungsprinzip einen Unterschied machen, vor allem bei einem Eigentümerwechsel. Da Eigentümer auch Reparaturkosten und Instandsetzungen zu tragen haben, sind die Abrechnungssummen, die hier zustande kommen, oft erheblich höher als bei Mieterabrechnungen. Ob dann etwa eine Treppenhaussanierung für einen ehemaligen Eigentümer noch voll durchschlägt oder nicht, kann zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten zum Thema Abrechnungs-Gerechtigkeit führen. Zumal der Alt-Eigentümer vom neuen Treppenhaus ja auch inhaltlich nichts mehr hat.

Abschlussbemerkung

Für die Heizkostenabrechnung gibt es ein Beispiel, warum hier das Leistungsprinzip zwingend ist. Stellen Sie sich vor, ein Haus wird mit Öl beheizt und verfügt über einen sehr großen Öltank, dessen Inhalt nicht in einem Abrechnungsjahr verbraucht werden kann. Der Vermieter kauft nun Mitte Januar neues Heizöl, füllt den Tank auf und erhält eine Rechnung hierfür. Gleichzeitig zieht ein Mieter schon Ende Januar aus.

Beim Abflussprinzip müsste dieser Mieter nun – wenn auch anteilig bezogen auf den Abrechnungszeitraum und seine Nutzungszeit sowie seinen gemessenen Verbrauch – voll mit dem Heizöl-Einkauf belastet werden, weil die Rechnung ja in den Abrechnungszeitraum fällt.

Beim Leistungsprinzip hingegen wird festgestellt, dass das Heizöl zwar gekauft, aber mitnichten verbraucht wurde. Der ausziehende Mieter würde also nur mit dem Kostenbetrag des neuen Heizöls belastet, das im Abrechnungsjahr auch wirklich verbraucht wurde – und das auch nur zeitanteilig und unter Berücksichtigung seiner Verbrauchswerte.